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销售额连续三年被融创超越 保利发展重心转运营
2020-01-15

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  作为曾经的行业标杆,长期位列前三的保利发展,在接连被恒大、碧桂园越过之后,又已经连续三年被黑马融创超越,仅居第五。

  自2012年开始,保利地产就再也没有进过销售排行前三,多在第五名的位置上停留。2017年,保利曾提出“重回前三”的口号,但从2019年的销售来看,保利与前四名之间的差距在拉大。

  未来一段时间内,保利发展“重回前三”仍然没有太大的胜算,销售、拿地均落后于高歌猛进的融创,光是抢占第四名就已经困难重重。

  不过保利这两年已经不再提“重回前三”。对保利而言,从保利地产更名为保利发展,也是从注重开发、规模转向运营、效益的开端。2019年,保利实现净利润的超速增长,重质量、重利润有了实质性表现。

  作为央企地产商代表的保利发展,在规模与利润的两端所进行的平衡试验,或可成为未来房企参考的样本。

  稳居行业第五

  自2017年开始,融创中国销售金额已经连续三年超过保利地产,居行业第四名,而三年来,保利地产的销售增速也在逐年放缓。

  财报显示,2017年保利发展实现签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%,2018年签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%;而到了2019年,实现签约金额4618.48亿元,同比仅增14.09%。

  对比保利地产,融创中国在销售上可谓高歌猛进,2017年,融创实现合同销售金额3620.1亿,同比大增140%,一举超过了保利;2018年,实现合约销售4649.5亿元,同比增长27%,双方有了600亿的差距; 2019年累销售金额5562.1亿元,同比增长21%,比保利多了近1000亿。

  2017年,保利提出“重回前三”的目标,2017年冲刺3000亿,三年内突破5000亿的“345”战略,即未来三年每年业绩增幅为1000亿元。

  之后两年,保利接连实现了30%以上的销售增速。在2019前两月,以迅猛的势头超越融创、恒大,成为销售排行第三的房企;2019年上半年,保利位列前四,仍在融创之上。

  但到了第三季度,该成绩却没有维持。自8月份被融创反超,从第四名的位置滑下来后,保利发展的速度开始逐渐变缓。

  反观融创,借助其收并购优势、充足的可售货值,将其与保利的差距进一步扩大。

  数据显示,在过去三年,融创花费了1000多亿进行收并购,带动这三年销售超过万亿,其中仅收购万达文旅就带来了1600-2000亿的销售。

  而保利的进取在土地储备上后劲不足。2017年全年新增容积率面积4520万平方米,对应拿地金额2765亿元,占当年销售额近九成,土地储备由2016年的6344万平方米增长至9089万平方米,达到了近年来投资强度的顶峰。

  但到2019年,保利的投资强度快速下降,当年仅拿地1554亿,占销售比重为33.6%。

  国泰君安证券认为,这是公司财务稳健性优先,主动去土地库存的选择。

  不过尽管落后于融创,但保利2019年的增速,相比万科、恒大、碧桂园也是可圈可点,前三者都没有超过10%。

  进入重运营时代

  保利地产历史上曾以激进、大胆著称,董事长宋广菊有“铁娘子”之称,她带领下的保利地产,不仅位列万保招金四大龙头,也是央企地产商的“老大”。

  但保利作为央企,在新的政策下,没有民企那样的自由度去放大杠杆进行收并购。即使收购,动作和进度也不会很快,比如保利收购中航、保利置业等资产,就花费了很长时间,不能像融创那样速战速决,快速变现。

  不过,自改名以来,保利也在贯彻从开发转型多元运营的策略,尽管这两年销售额增速正在放缓,但净利润大幅增长。

  根据公司发布的2019 年业绩快报,全年实现营业总收入2355.4亿元,同比增长21.1%;营业利润及利润总额为503.1亿,同比增长41.4%,归属于上市公司股东的净利润同比增长40.6%至265.7亿元,为近年来新高。

  西南证券指出,保利业绩超出预期,主因是四季度公司结转规模大幅增长。截至三季报末,公司预收账款3829 亿元,未来两年公司可观的已售未结资源依然可以支持业绩保持增长。考虑业绩增速高于收入增速,预计全年公司盈利能力依旧维持在较好水平。

  房地产主业之外,保利的运营业务也获得长足发展。

  2018年9月,为承接战略升级,保利地产更名为保利发展控股,致力于打造“不动产生态发展平台”,以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。

  其中,保利物业已于2019年12月19日在港上市。截至2019年上半年,保利物业合同管理面积为4.55亿平方米,在管面积为2.6亿平方米,在港股已上市的13家物业企业中排名第三。

  而保利物业作为控股平台生态中第一家完成资本化的专业子公司,其上市有特殊的战略寓意。

  宋广菊表示,保利发展长期保持行业领先,其核心优势在于准确认知行业的变化趋势,以多业态综合服务能力取胜;物业上市不仅将助推其自身发展壮大,也将推动保利发展不动产生态的加速成型。

  物业服务之外,2019年,保利发展更是涉足以文旅或康养概念打造的大型综合体项目。

  2019年10月,因母公司保利集团参与云南城投整合混改,保利发展作为集团上市地产平台受益于此,与云南城投达成协议顺利嫁接后者位于云南昆明、西双版纳以及广东东莞等地共四个资产包,总土储将近2000亩,未来将重点培养文旅等潜力板块。

  深圳一位长期观察保利的券商人士认为,保利已不仅是规模增长的房地产公司,更是面向未来的运营平台,这是房企在白银时代的又一核心竞争力。

  保利发展则认为,房地产行业不管是前几年的唯规模论,还是自2018年变成主流的“多元化”,本质上都是想找到转型的路。保利发展的转型,是主动寻求盈利增长点的改变,更是对商业模式和核心竞争力的重塑。

(文章来源:21世纪经济报道)

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