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地产转入白银时代 万科放慢脚步一天一个小目标 、2019年每天净赚1.08亿
2020-03-18

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  尽管高喊白银时代多时,但在万科成立的35周年,其还是交出了一份令人满意的答卷。

  3月17日晚,万科A发布2019年年度报告,公司实现营收3679亿元,同比增长23.59%;归属于上市公司股东的净利润389亿元,同比增长15.1%;每股收益3.47元。万科年报拟每10股派送10.45元现金股息。

  尽管收入稳步增长,净利润每天实现“一个小目标”,但不少机构均表示万科A的净利润低于预期,这一变化背后,不难看到当前地产行业逆周期运行的窘迫与万科对公司经营与财务成本的把控。

  地产行业步入白银时代之际,地产销售增速明显放缓,万科2019年实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别仅增长1.8%和3.9%,主要原因在于新开工面积同比下降15.1%。在2020年前两月,万科实现销售额829.4亿,下滑9.9%,但还是显著优于行业平均水平。

  另一边,由于2017年拿地成本较高,万科的毛利率不断下滑,报告期内地产及相关业务结算毛利率(已扣除税金及附加)27.2%,较2018年下降了2.5个百分点,拉低了公司的净利率。

  不过,公司才财务成本控制上成果卓著,2019年万科实现经营性现金净流入456.9亿元,连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%,保持在行业低位。

  净利润低于机构预期

  整体来看,万科保持了稳步增长的态势,其中房地产及相关业务收入3526.5亿元,同比增长23.9%;物业服务收入127.0亿元,同比增长29.65%。

  但在国泰君安东吴证券、华创证券等大量市场机构看来,尽管万科A同比增长15.1%至389亿元,几乎每天净赚一个1.08亿,但万科A发布的2019年业绩增速低于预期,在国泰君安在报告中指出,市场普遍预期万科A2019年的净利润增速约在20~30%。

  华创地产团队认为,万科A业绩略低于预期源于多方面,包括存货计提减值11.4亿元,影响归母净利润7.8亿元;投资性房地产计提减值5.1亿元;长期股权投资计提减值21.5亿元;估算多计提折旧摊销27.0亿元;多计提土增税准备金清算148.0亿元,预计上述科目影响业绩部分或将在后续业绩期冲回。

  尽管业绩不及预期,但在“维稳”方面,万科非常谨慎。

  截至2019年末,万科净负债率33.9%,有息负债合计2578.5亿元,其中银行借款、债券及其他借款分别占比54.5%、24.1%及 21.4%。银行贷款成本不高于5.88%,债券则在2.95%-5.35%,其他借款在3.62%-6.16%之间。

  2019年末,公司已售未结算面积为4289万平方米,对上年结算面积的覆盖率为174%,对应合同金额约6091亿元,对上年结算金额的覆盖率为182%,已售未结资源充裕,业绩锁定性强。公司2020年预计竣工面积约3319万平方米,同比增长10.3%,业绩仍将稳步释放。

  在销售增速放缓的当口,万科拿地也更趋稳健。公司报告期内拿地3717万平方米(建筑面积),权益占比66.7%,拿地均价6252元/平方米,地货比为46%,相对2018年下降7个百分点。

  国盛证券认为,随着土地市场机会逐渐凸显,公司有望借助窗口期提升拿地规模,为未来销售奠定更坚实的基础。

  不过,由于新冠肺炎疫情影响,2020年,万科预计新开工面积2,921.2万平,同比下降31.1%,对今年新增货值形成一定影响。同时公司预计竣工面积3319.3万平,同比增长10.4%,预示2020年结算量保持稳定增长。

  五位一体深度转型

  万科在2020年致股东的信中指出,地产“白银时代”进入深水区。它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面,这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。

  万科表示,面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势,万科主动开启了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。

  2018年,公司就提出了战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线。这是一个螺旋式上升的长期连贯过程。其中,明确组织重建、事人匹配的基本逻辑,并使其成为组织自我更新的常态,是2019年的管理工作重点。

  从万科2019年的年报中不难看出公司在人员结构调整上的变化。披露2019年财报同时,万科还发布了第十八届董事会第二十七次会议决议公告,董事王文金将不再兼任执行副总裁和财务负责人,由韩慧华接任,王文金继续牵头总部管理中心工作;执行董事张旭不再兼任首席运营官,暂由祝九胜兼任,张旭改任物流及海外业务一把手。

  公开资料显示,韩慧华1982出生,于2008年毕业于江西财经大学会计学专业,获管理学硕士学位,于2003年获中国科技大学管理学学士学位,现为中国注册会计师非执业会员。韩女士于2008年加入万科,历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。在加入万科之前,韩女士曾任职于江西省九江市修水地方税务局。

  不过不同于其他房企通过人事优化大规模裁员,万科2019全年员工总数为上涨状态。截至2019年末,财报显示的万科在册员工共计131505人,较上年增长26.1%。其中房地产开发系统员工为19372人,较上年增长52.9%。

  万科指出,2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上,重点做好三件事情。

  第一是对市场环境变化进行更深入的分析,回到基本商业逻辑,探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力,做好精益运营,提升竞争能力和经营效益。第三是深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能,完成事人匹配。

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