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新股消息:中国奥园(03883)旗下中国文旅集团港交所递表 销售度假物业营收占比80.7%
2020-04-19

  据港交所4月17日披露, 中国奥园(03883)旗下中国文旅集团向港交所递交主板上市申请,国泰君安国际担任其独家保荐人。

  中国文旅集团成立于2018年11月,为一间文化旅游物业开发商,主要于中国广东省江门。根据仲量联行行业报告,于2019年按住宅物业(包括度假物业)的合约销售总额计,公司于广东省江门市的公司中排名第二。

  中国文旅集团从事一系列文化旅游业务,如提供文化旅游胜地相关服务(包括酒店服务、景点咨询服务以及景点管理服务)、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

  业务模式

  于往绩记录期间,公司主要将精力投放于两个业务分部,即(i)度假物业发展;及 (ii)文化旅游业务。下图列示为其两个业务分部之间以及其涉及的主要步骤如何产生协同效应:

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  截至2020年2月29日,中国文旅集团在广东恩平等地持有18个度假物业,其中8个已竣工、4个在建、6个待建;土地储备总建筑面积约160万平米;在广东恩平运营爱必侬泉林度假村、奥园英德巧克力王国等酒店及文旅景点。

  主要客户

  公司主要供应商(购买土地除外)为其所委聘以按项目进行建筑工程的工程承建商。截至2019年12月叁31日止3个年度,公司的持续经营业务五大供应商合共分别占总购买额(不包括土地购买)约74.9%、68.4%及 52.2%,而公司持续经营业务最大供应商于各年分别占同期总购买额(不包括土地购买)约25.9%、26.2%及25.2%。

  公司主要客户主要为度假物业的个别客户以及咨询服务与旅游产品的企业客户。截至2019年12月叁31日止3个年度,公司的持续经营业务五大客户合共分别占总收益的约7.8%、11.2%及8.8%,而公司的持续经营业务最大客户于各年分别占同期总收益的约1.8%、4.5%及5.6%。

  截至2019年12月31日止两个年度,主要股东奥园集团为公司的五大客户之一,同时也是其供应商之一。于此期间,公司主要向奥园集团就奥园集团拥有的旅游胜地及酒店提供咨询及管理服务,而奥园集团则为公司的销售部门提供管理服务、为商业物业提供推广及咨询服务以及出租位于泉林黄金小镇的一幅土地以运营那金谷景区及出租一项物业作办公室用途。

  财务数据

  公司收益来自销售度假物业和文化旅游业务,而文化旅游业务所得收益包括文化旅游胜地相关服务及其他。

  2017年至2019年期间,中国文旅集团营收分别为1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元,净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。

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  其中,销售度假物业所得收益于2017年至2019年期间分别约为人民币185.7百万元、人民币267.3百万元及人民币593.9百万元。而文化旅游业务所得收益于2017年至2019年期间分别约为人民币0.4百万元、人民币67.7 百万元及人民币141.8百万元。

  于2017年至2019年期间,公司毛利分别约为人民币65.6百万元、人民币150.0百万元及人民币318.6百万元,而同期毛利率分别约为35.3%、44.8%及 43.3%。

  于2017年至2019年期间,公司净收益分别为人民币1.5百万元、人民币2.3百万元及人民币1.2百万元。

  公司投资物业主要包括(i)投资物业;及(ii)发展中投资物业。于2017年至2019年期间,公司投资物业公平值变动分别为增加约人民币15.8百万元、增加约人民币19.5百万元及减少约人民币17.7百万元。

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  于2017年至2019年期间,公司的销售及分销开支分别约为人民币4.4百万元、人民币22.7百万元及人民币39.1百万元,分别占总收益约2.3%、6.8%及5.3%。

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  风险因素

  公司销售度假物业容易受中国房地产市场(尤其是广东省及计划承接度假物业发展项目的其他地区)表现所影响。

  经营所在地区销售度假物业受大量政府规定及控制以及当地政策所规限。

  受外界影响可能无法按时完成度假物业发展项目。

  各年度的经营业绩可能大相径庭。

  依赖承包商及服务供应商。

  未必有足够融资为度假物业发展项目提供资金,且可能无法按商业上属合理的条款或完全无法取得有关资本资源。

  于往绩记录期间拥有大量债务,日后亦可能产生额外债务。

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