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锦和商业八成募资“借新还旧” 产业园二房东模式资金承压
2020-05-06

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   外界对于新上市公司、有着“创意产业园区第一股”之称的锦和商业募资额的使用问题,市场一直存在一些担忧及质疑,由此也导致公司上市不久股价就巨幅波动。公司募资大头缘何流向偿债及补充资金?这样做背后的原因究竟有哪些?这与其相对不同的商业模式有着密切关联。

  4月21日,上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称“锦和商业”,603682.SH)在上交所正式挂牌上市,当日公开发行新股9450万股,募集资金总额为7.47亿元。对于这家早期主要从事产业园区定位设计、改造及招商的运营商而言,锦和商业的盈利模式主要以收取租金差的方式,类似于产业园区的“二房东”角色。

  资本市场方面,刚上市的锦和商业在股价接连上涨三日后,于4月24日出现跌停,随后四个工作日里(4月24日-28日),其股价继续下跌。同时,由于锦和商业将此次近八成的IPO募资主要用于“偿还银行贷款及补充流动资金”,对于该公司未来前景,投资者不免存有不同看法。

  机构看好难挽股价巨震

  事实上,被外界称之为的“创意产业园区第一股”的锦和商业,早在今年三月底,便有各大机构纷纷推荐投资者进行申购。3月30日,申万宏源证券表示:“锦和商业建议第一时间申报!”,申万宏源认为,锦和商业是国内规模领先、发家较早的文化创意产业园区运营商,公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区已经逐步得到了政府、文化创意产业类客户等各方的认可。

  东莞证券也认为,由于公司自2007 年即开始从事创意产业园区的经营,经过多年发展,获得政府、文化创意产业类客户等各方的认可,且2019年公司基本面情况良好。同时,4月2日,国泰君安也发布了锦和商业新股申购策略。

  然而,对于上市前多方机构的看好,锦和商业目前在资本市场表现如何呢?

  4月21日,以7.91元IPO价格首发上市的锦和商业,上市当日幅涨43.99%至11.39元/股,成交量127.37万股,总市值为53.82亿元。在随后两天,锦和商业涨幅持续,甚至在4月23日,出现涨停,当日股价最高达13.13元/股,收盘市值高达57.6亿元。

  然而,在接连三日涨幅后,上市第四个交易日,其股价开始下跌。4月24日上午,锦和商业在盘中陷入跌停,当日报10.97元,跌停封单3.6万手,暂成交2.62亿元,市值51.83亿元。

  跌停之后,股价开始一路下跌,截至4月28日收盘,锦和商业报9.38元/股,下跌6.67%,换手率23.12%,市值蒸发13亿至44.32亿元。

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  “机构对于锦和商业的建议仅能代表部分专业看法,资本市场风云莫测,不按基本面出牌的案例比比皆是,但从这几日连续下跌态势来看,部分投资者存在套现离场的心态,这也从侧面反映出,投资者们对于公司前景并不具备充足信心。”4月28日下午,香港国际证券的一位策略分析师向《投资者网》表示,“月底是锦和商业年报发布日,趁着当前市场火热,不排除其股价将出现反弹。”

  4月28日,对于股价持续下跌,有投资者在上市公司交流平台上发出疑问,对此,锦和商业表示:“股价由市场决定,公司能做的是做好生产经营”。

  八成募资用于“借新还旧”

  实际上,投资者对锦和商业存在忧虑的一点也在于,锦和商业将近八成的募资额均用于偿债及补充流动资金,而对于这么做背后产生的优劣,《投资者网》曾致函锦和商业董秘办,但一直未收到相关回复。

  公开资料显示,锦和商业的募资额为7.47亿元的资金,撇除需要支付的费用后,到手的募资净额约为6.85亿元。锦和商业表示,此次上市募集的资金净额将用于智慧园区信息服务平台建设项目、越界·X2创意空间二期项目和越界·世博园项目,以及偿还银行贷款及补充流动资金,其中前两项累计投入的资金仅1.53亿元,剩余超过八成的资金则均被计划用于偿债及补充流动资金。

  而对于公司募资用途,锦和商业在招股书解释:“目前其短债压力依然较大,流动比率亦较低,随着公司经营规模的扩大,未来对流动资金的需求也相应大幅增加,对银行借款的还款压力也将进一步增加,因此决定将大部分募集资金,用于偿还银行贷款及补充流动资金。”

  尤其值得注意的是,近两年,锦和商业一直在降低借款额度,同时还偿还了大量负债。招股书显示,2018年至2019年1-9月,锦和商业同期通过借款所获取的金额分别为2.56亿元、0.89亿元;偿还债务的支付现金则分别为2.53亿元、2.28亿元,截至2019年9月末,公司总资产为12.8亿元,总负债4.45亿元,资产负债率从下降至34.78%。

  而随着近两年的大额还款,锦和商业手中的货币资金同比减少了一半,2020年叠加新冠肺炎疫情,其资金压力无疑增大。招股书显示,锦和商业2018年-2019年1-9月拥有的货币资金分别为2.03亿元、1亿元。

  2020年一季度,锦和商业预计1-3月营业收入为1.88亿元至2.08亿元,同比变动幅度为-6.94%至2.86%;归母净利润为3411.45万元-3770.55万元,同比变动幅度为-2.40%至7.87%;扣非后归母净利润为3101.29万元-3256.36万元。

  “以承租运营形式的锦和商业,类似于产业园区的‘二房东’角色,不实际拥有物权,主要以租赁为主,比较好的一点是承租风险低,前期资金投入小,不利的地方是,无法通过抵押资产获得银行贷款,若经营需要大量资金,则往往只能以借款形式获得,融资渠道较小,加上旗下项目具有周期限制,除了物权或被拿去抵押外,还将面临租金上涨、园区政策变更等不利影响。”业内人士向《投资者网》表示。

  目前锦和商业在上海、苏州、杭州、南京、北京共有28个产业园区项目,可供出租运营的物业面积约67万平方米,其中承租项目有24个,面积约 53 万平方米,合资运营项目2个,受托运营项目2个。

  “未来业务将从上海市场全面扩张到长三角中心城市,同时向北京、深圳、广州等中心城市进行拓展。同时在以园区运营为主的基础上,适度拓展其他老旧物业改造运营项目,提高其他专业服务在公司营收中的比重。”对于上市后未来三年规划,锦和商业在招股书中透露。

  2020年因受新冠肺炎疫情影响,锦和商业的发展也难言乐观,未来在行业竞争激烈及大环境增速放缓的态势下,锦和商业是否会继续扩张,完成目标,市场只能拭目以待。

(文章来源:投资者网)

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